Najczęściej zadawane pytania
Czy ten wzór umowy najmu mieszkania chroni też najemcę?
Tak — wzór jest zrównoważony. Najemcę chronią m.in.: zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia przez właściciela (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów), obowiązek zwrotu kaucji w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, ustawowy tryb podwyżek czynszu oraz jasny podział napraw — poważne obciążają wynajmującego (art. 6a), drobne najemcę (art. 6b, art. 681 KC). Wynajmującego zabezpieczają: kaucja, solidarna odpowiedzialność dorosłych domowników, kontrola podnajmu (do wyboru: pisemna zgoda, całkowity zakaz albo dopuszczenie), opcjonalny wymóg polisy OC najemcy i protokół zdawczo-odbiorczy.
Ile może wynosić kaucja przy wynajmie mieszkania i kiedy trzeba ją zwrócić?
Kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów); w praktyce rynkowej to 1–2 czynsze. Podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego — zaległego czynszu, opłat i kosztów naprawy szkód wykraczających poza normalne zużycie. Dlatego tak ważny jest protokół zdawczo-odbiorczy: bez niego trudno udowodnić, w jakim stanie mieszkanie było na starcie.
Czy właściciel może w każdej chwili wypowiedzieć umowę najmu mieszkania?
Nie. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego przez właściciela jest możliwe wyłącznie z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów — m.in. zwłoka z czynszem za trzy pełne okresy płatności (po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego miesiąca na zapłatę), używanie lokalu niezgodnie z umową mimo upomnienia albo podnajem bez zgody. Wypowiedzenie musi być na piśmie pod rygorem nieważności i wskazywać przyczynę. Najemcy można natomiast przyznać w umowie prawo wcześniejszego wypowiedzenia umowy na czas oznaczony z ważnych przyczyn — generator ma taką opcję (art. 673 § 3 KC).
Po co spisywać stany liczników w protokole zdawczo-odbiorczym?
Stany liczników z dnia przekazania kluczy to punkt startowy rozliczeń za media — bez nich nie sposób ustalić, ile zużył najemca. Protokół w tym generatorze zawiera tabelę liczników (prąd, gaz, woda zimna i ciepła, ciepło) z numerami i odczytami, wykaz wyposażenia ze stanem, opis pomieszczeń i liczbę przekazanych kluczy. Warto dołączyć zdjęcia — art. 6c ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje sporządzenie protokołu jako podstawy rozliczeń przy zwrocie lokalu.
Czym różni się zwykła umowa najmu od najmu okazjonalnego?
Najem okazjonalny (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów) wymaga dodatkowo oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, wskazania lokalu zastępczego i zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni — w zamian właściciel łatwiej odzyskuje lokal po zakończeniu umowy. Ten generator przygotowuje umowę najmu na zasadach ogólnych, która nie wymaga notariusza.
Czy osoby mieszkające z najemcą też odpowiadają za czynsz?
Tak — za zapłatę czynszu i opłat odpowiadają solidarnie z najemcą wszystkie pełnoletnie osoby stale z nim zamieszkujące (art. 688¹ KC), w zakresie należności za okres ich zamieszkiwania. Dlatego w umowie warto wymienić osoby, które będą mieszkać w lokalu — wzór zawiera odpowiednie pole. Wynajmujesz też garaż? Skorzystaj z umowy najmu garażu.